广州10个限价房项目中，记者抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配"自留地"的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓、甚至别墅；限价房楼盘可能以"补地价"的方式将低价购得的限价房用地部分转为商品房用地也引发讨论；另外，表面称作限价房的"花都区风神大道北项目"其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买，多数单套建筑面积更高达150平方米以上……

　"近期雨后春笋般的限价房项目仅是各地响应建设部领导号召的案例尝试，还没有如经济适用房一样形成指引性文件。无章可循的结果是限价房很长一段时间只停留在尝试阶段，操作中的多样化做法决定了它不可能长期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限价房的直接动因，也只是将其视为拉低城市房价均价，表彰调控政绩的方式。"上海房地产专家丛诚称。

　"限价房立足于调控而非保障，立足于对市场出现不正常情况的弥补而不是取代。"广州市国土房管局副局长黄文波日前接受采访时的表态，似乎也在印证专家的判断。

　优惠?

　限价房用地里可建别墅

　去年12月中旬，位于广州金沙湾的"保利西子湾"和广州科学城的"万科新里程"两个楼盘相继对外预售。与市面上其他商品住宅不同的是，这两个楼盘在当时住宅用地进行招投标出让时即根据政府规定"定死"了一个销售单价，分别为6500元/平方米和6000元/平方米，且比周边市场化商品房价格偏低，是为限价房。

　由此，一场席卷全国的限价房兴建潮迅速展开。对于开发商而言，10%以下的收益率是应政府要求的社会和谐工程。限价房，被占据全国城市人口60%的中低收入家庭视为解决住房问题的崭新希望。

　2006年10月，全国房地产龙头国企之一的保利集团通过"双限双竞"方式拿下广州白云区金沙洲B3736F01号商品住宅用地。2007年12月29日，地块上矗立起来的崭新楼盘保利西子湾如期面世。在由政府统一审核申购资格的前提下，1600多名购房者排到选房资格， 该项目6500元/平方米的统一单价也被广州市房地局相关人士介绍为广州市区内最低价格。

　随后，更多限价房项目被广州计划在2008至2009年推出，如中海地产的金沙馨园，龙光集团的科学城项目KXC-H4地块（下称龙光项目），富力地产的金沙洲B3734F01\02\04项目（下称富力项目），奥园置业的番禺中心城区南区4-3地块（下称奥园项目），亨利地产的花都区107国道D地块，以及风神汽车房地产开发公司花都区风神大道北项目（下称风神项目）。

　广州的10大限价房项目总建筑面积近180万平方米，多数在今年内推出，占广州年商品房销售总面积的20%。"无疑，限价房的推出对广州今年的房价将产生重大影响。"市场人士判断。

　然而，限价房究竟是以拉低商品房均价为目标的临时调控手段，还是一个长期、可复制的住房保障体制，目前仍不得而知。而根据记者的了解，广州10个限价房项目大多数是"一项一议"的个案操作，其中政府为开发商"配套"提供不同的优惠政策是最明显的特征之一。

　一些具体的优惠如：保利西子湾4幢沿江楼盘定位为高档住宅，市场人士预计单价可能在万元/平方米以上；万科新里程占地8.8万平方米，限价房仅为6万平方米，余下2万平方米为联排别墅，单价在2万元/平方米左右，单套售价300万至400万元；龙光项目有10%的建筑面积可自行选择物业形态，目前规划已定为别墅类，从施工平面布置图上看，别墅用地面积占整个项目的30%以上；中海金沙馨园项目也配有部分商品房，但具体比例和价格未定；富力项目为富力集团与另一开发商合作，知情人士称也会建部分商品房。

　买地建限价房的同时，还可以另外获得建别墅的地，这在国家对独幢别墅用地已下"禁令"、高档物业用地也是寸土寸金的调控年代，可谓是开发商难得的获利机会。由此，限价房建设不再是只为政府打工的赔本买卖，反而一转向成了开发商眼里的宠儿。"限价房是政府与开发商双向选择、互利互惠的结果。"一位地产资深人士表示。

　暴利?

　成本利润率可达240%

　专家介绍，一般来说，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前广州限价房项目的利润到底如何？

　万科地产内部人士为记者算了一笔账："我们的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建设成本2000多/平方米，总体而言，限价房销售利润率在10%以下，这个项目的利润主要靠别墅支撑。"

　万科的回答与龙光集团说法趋于一致。龙光项目公司工程人员告诉记者，该项目拿地成本1300多元/平方米，建设成本约1300元左右，再加上装修、绿化等一系列费用，这个最高限价仅有4000元/平方米的限价房项目销售利润不到10%。"不过我们有10%的建筑面积是造别墅的，我们的利润主要来自这里，销售单价预计在1万-2万元/平方米之间。"公司相关人员告诉记者。

　而记者从龙光项目施工平面布置上发现，建筑面积10%的别墅项目占地面积大约在40%左右，除山体因素外，实际占地也有30%多。受此影响，真正的限价房项目容积率看来就非常紧张。万科一位销售人员介绍，相临不远的万科项目与龙光项目单价相差2000元。从房型上看，万科新里程两梯6户，分别有16层和24层；而龙光项目则是两梯9户，18层。"一个两梯9户的商品房项目其实居住密度是非常高的，这样的限价房能有多大的市场认可度，现在不好说。"专家表示。

　从公开资料上看，万科与龙光的楼盘容积率都为2，而龙光的策略无疑是压低别墅容积率，提升品质和价格，以弥补限价房4000元/平方米的限价损失。

　据了解，龙光项目总建筑面积约28万平方米，以10%造别墅计，别墅建筑面积2.8万平方米，即便以单价1.5万元/平方米计，可回款4.2亿元。除去1300元/平方米的地价，即便建设成本高达3000元/平方米，销售利润率也能达到70%以上、成本利润率则超过240%。如果加上限价房部分，该项目回款总值可超过14亿元，平均销售利润率至少在33%以上。

　对于限价房部分，开发商也有后备选择。"部分限价房如果2年之后没有卖掉，政府就以售价回收。如果政府不回收，开放商就补地价，然后以普通商品住宅的性质出售，这个房子不止这个价，我们不担心弃购的问题。"万科工作人员称。

　"在建保障性住房方面，多数大型企业是愿意参与的，这不仅有利于拉近政企关系，也确实有利可图。"一家大型房企老总告诉上海证券报。