网络直播：2008南京城中酒店式公寓/小户型居住价值研讨会

    本站消息 融寓(社区)、观城(社区)、中商万豪中心(社区)、长发生活馆(社区)、新城市·虹桥中心(社区)、天正湖(社区)……今年南京城中将迎来酒店式公寓的上市高峰，网尚房地产研究机构副主任李智认为，这是酒店式公寓继04、05年后进入第二个发展阶段的标志。在08年楼市盘整房价稳定的情势下，南京城中酒店式公寓是否具有投资价值，在今天（3月14日）举行的一场论坛上，南京各方人士各自发表了不同看法。

今年投资性需求将被挤压
  
    李智所在的网尚房地产研究机构专门针对酒店式公寓出了一份研究成果报告，他表示，08年的城中酒店式公寓市场不同于前几年，事实上已经步入了第二个发展阶段。

     “南京城中酒店式公寓发展从04年、05年起步，经历了南京房价的快速上升；从08年开始往后一两年属于酒店式公寓发展的第二阶段；面临的背景是整体的房价处于平稳和调整阶段。”

    在08年开始的第二阶段，李智认为典型的特征应该是投资性需求是被挤压了。

   “挤压主要表现在：第一轮的酒店式公寓房源获得高额利润的房源再回流到二手房市场，比如君临国际高价叫卖，除了回收了原来的租金，还高额获利了，无形中会挤压新推出的一手房酒店式公寓的投资需求；其次，房价上涨空间降低的事实促使酒店式公寓投资空间被挤压。”

   不过李智同时也表示，相对于其他产品，小户型仍然是较好的投资品。

酒店式公寓投资贵在稀缺

   投资需求被挤压，如果投资，今年当选什么样的产品呢？万唐置业总经理周斌表示：“城中酒店式公寓本身的租赁收益不会太大，投资这样的物业更多地看中产品的稀缺性。“就如同投资贵金属，因为贵金属稀缺，近期涨价很快。”

   酒店式公寓会比一般住宅增值幅度更大，因为它稀缺，供求关系决定了其价格。

   对于今年南京楼市的判断，周斌认为今年回归到37度，既没有发烧，也没有低温。08年再也不会出现面粉贵过面包的状况。对于购房者而言市场比较平稳，买房可以精挑细选，做出慎重的选择。

酒店式公寓投资要算笔精明账

    论坛上，有专家提出，酒店式公寓的投资回报率（年租金收益/总房款）在8％——10％之间适合投资。不过开发商认为，这样简单算酒店式公寓经营收益的账是不恰当的。

    东凯置地总经理包天雷认为，酒店式公寓投资风险较低，除了算经营性收益账外，酒店式公寓更多的要考虑房屋升值带来的收益。

   “如果只考虑租金收益，三五十年才能收回成本，为什么还有人趋之若鹜呢？重要的原因就在于房价上涨到来的增值。”

未来五年酒店式公寓最具投资价值

   论坛与会专家也透露出一大信息，在未来五年之内，最具投资价值的两个形态的产品首当其冲的就是城中心高品质的酒店式公寓，其次是低密度占据城市稀缺资源的别墅、类别墅产品。

    “市场总在不断波动但只要你的承受周期够长，小户型物业是保值和增值很有力的产品。”该人士以上海酒店式公寓为例，05年经历调控后，黄埔区住宅从10000元/㎡降价至8000元/㎡，酒店式公寓只降到9000元/㎡，但冲破那个僵持阶段后，目前该批小户型物业已经增值到35000元/㎡。”（HOUSE365 曹维嫦 马晓丹）

投资小户型支招：

1、地段稀缺性

供求关系决定价格，单靠租金收益不足以支撑小户型投资，只有地段稀缺的高品质物业才值得投资。

2、项目整体定位要精准

挑选酒店式公寓投资，一定要清楚你投资的物业是要租售给什么人群，如果开发商整体定位不明确，则会影响整体项目的投资居住氛围。投资前，先了解清楚开发商对客群的分析把握。

3、软件配套很重要

   酒店式公寓投资后期配套服务很重要。一个好的酒店式公寓经营公司或是物业管理公司，将带个整个项目增值。