商品房买卖目前不属《消法》适用范围

　　严国亚律师释疑：《消法》是1994年制定的，当时所针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围不包括商品房在内。

　　“许多商品房购买者在发生纠纷之后，想用《消法》这部法律来维权，这是因为消法有规定，销售者有欺诈行为的，将按照价格的双倍赔偿给消费者。也就是‘退一赔一’。”

　　江苏圣典律师事务所严国亚律师说，这条规定就是《消法》的第49条规定。按照这么一个规定，如果有消费者买了价值50万的房子，发现房地产公司有欺诈之后，就可以获得100万的赔偿。

　　但是，严国亚告诉记者，许多法院在受理商品房纠纷时，并不适用《消法》第49条，这是因为，《消法》是1994年制定的，当时所针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。

　　另外，也有法学专家考虑，作为不动产的商品房与作为动产的普通商品之间存在差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或者捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到更妥善的处理。

　　司法解释中有商品房“退一赔一”的条款

　　李淑君律师观点：现在有些代表建议修改《消法》，把商品房买卖纳入到《消法》所调整的范畴，我认为是合时宜的。因为商品房、售房者和买房者分别属于《消法》第49条调整的商品、经营者和消费者。

　　江苏君远律师事务所主任李淑君认为，根据目前的司法实践，在调整商品房买卖纠纷时，并不与《消法》相悖。

　　李淑君说，针对日益增长的商品房纠纷，2003年的时候，最高院出了一个司法解释，其中第八、第九条的规定就与《消法》第49条的条款精神非常吻合，这个司法解释规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”这些情形包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　“现在有些代表建议修改《消法》，把商品房买卖纳入到《消法》所调整的范畴，我认为是合时宜的。”李淑君说，因为商品房、售房者和买房者分别属于《消法》第49条调整的商品、经营者和消费者。从文义解释上看，《消法》第49条所说的“商品”，既包括动产，也包括不动产；既包括标的价值较高的产品，也包括标的价值较低的商品。

　　“购房人倾其所有，买一套房子，一旦销售商有欺诈行为，给消费者的打击是很大的。既然购房者承担的风险大，其依法享有的权利救济就不能无故再予限制。同理，开发商和卖房者从事欺诈的获利空间大，让他承担惩罚性赔偿责任也没有什么不公平。”李淑君说。