去年以来，房地产市场的发展基调是“收紧”：按揭贷款政策收紧、存款准备金率提高、年内六次加息，5年以上的房贷利率由2007年初的6.84%增加至7.83%，第二套住房贷款的利率为8.61%。

　　银根收紧，2008年房地产市场开始感受“春寒料峭”，市场成交量萎缩，成交均价普遍回落，政策影响初现。

　　未来一段时期城市居民对购房的消费意愿如何?购房可承受的心理价位又出现哪些变化？

　　本专题撰文/图表整理 程维

　　现代国际市场研究公司（MIMR）对广州、北京、上海三地623位街头市民进行了随机抽样问卷调查，结果显示，超过七成市民评价去年楼价“升得太高了”，由此导致购房意愿下跌，超过六成受访者表示未来一两年内不会购房，而有购房意愿者也同比从22%下降到15%。

　　超七成市民认为楼价太高

　　调查发现，对于2005年~2007年过去三年城市楼价的升幅，市民普遍评价是“升得太高了”或“升得比较高”，对于2007年一年的楼价飙升，市民感受最强烈。72%的三地受访者不约而同表示“升得太高了”，这一比例较2006年、2005年分别攀升了17和29个百分点。

　　2006年以来，我国大部分城市房价一路飙升，仅以广州为例，据广州市房管局有关数据显示，一手住宅售楼均价从2006年末的6000元/平方米左右，到2007年10月首次突破万元关口，耗时不到一年。升幅之快远高于城镇居民可支配性收入增长速度。

　　调查发现，消费者购房欲望淡弱，对于房地产市场仍持观望状态。仅有15%的三地受访者表示未来一两年“肯定会”或“可能会”购房，这一比重较去年同期下降7个百分点；而倾向于“可能不会”或干脆表示“肯定不会”的受访者在调查中分别占比26%和37%，两者合计占比超过六成（63%）；表示不确定、待观望的占21%。反映出近两年楼价高企、升幅过快已经阻挡了居民购房热情；另一方面国家连续作出紧缩性土地政策、“双限双竞”、加推限价房、提高银行贷款利率等调控信号后，显示宏观政策对房地产行业调控力度在加大，对市民心理预期带来一定影响，观望气氛渐浓，即期消费意愿下降。

　　心理价位多在4000~8000元/㎡

　　总体上，穗京沪三地受访者对购房的预期可以承受范围以4000~8000元/㎡相对集中。其中，27%的消费者表示可以承受的房价在5000~6000元/㎡之间，24%的消费者则认为6000~8000元/㎡也可以接受，23%的消费者表示可以承受的房价仅在4000~5000元/㎡之间。尽管现在穗京沪三地的房价动辄已经上万元/㎡，但是调查发现超过8000元/㎡的高价房还是鲜有消费者能够坦然接受。

　　纵向比较，选择4000~5000/㎡、5000~6000/㎡、6000~8000元/㎡区间段的消费者比去年同期提升2、12、7个百分点。证明房价升温迫使市民对购房的预期心理承受价位上调，向4000元/㎡~8000元/㎡区间“上移”集中。

　　穗市民心理价位低于去年均价

　　三地比较，作为全国楼价最高的城市——上海市民心理承受价位以5001~6000/㎡，6001~8000元/㎡相对集中。北京市民则有36%心理承受价位在4000~5000元/㎡，40%在5000~6000元/㎡。

　　而广州本地市民则分别有26%、28%、29%坦言心理承受价位在3000元/㎡以下、4000~5000元/㎡，5000~6000元/㎡之间，三者合计占比83%。值得注意的是，这三个价位段均低于广州市国土房管局在阳光家缘网站上公布的2007年1月~12月一手住宅销售均价8599元/㎡。表明尽管现在穗京沪三地房地产价格动辄突破万元，但能够承受“高房价”的消费者仍然在少数，消费者的购房承受能力确实赶不上房价涨幅。

　　广州市场观望气氛浓厚

　　纵观当下，随着政府在番禺、花都、白云区金沙洲等地块纷纷推出限价房，带动周边乃至全市楼价进一步下调，对此带来的市场效应市场观望气氛浓厚。

　　访谈中，在金沙洲限价房购房确认现场，早已在附近转了几个新楼盘的刘先生表示：“现在限价房周边的新推楼盘销售价基本都在下调。所以现在我像吃了‘定心丸’，不急着成交，免得房价继续下跌后自己后悔。”

　　随着房地产市场近期成交量大幅下降，成交均价出现回落，限价房对抑制广州新推出的商品住房销售价格过快增长、引导开发企业理性定价起到了“风向标”的作用，也许商品房价格在经历了动辄破万元的激情演变后，向理性区间回归可期。