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评论:南京土地出让首次限定开竣工时间

发布日期：2008-3-18　　信息来源：南京易房网

   2008年3月5日，南京市国土局发布的2008年第2号土地出让公告中，首次对两幅出让的纯住宅开发项目地块限定了开工和竣工时间。一幅地块位于六合，开工时间为土地交付后三个月内开工建设，竣工时间为2010年12月31日前；另外一幅地块位于江宁，开工时间为土地交付后6个月内，竣工时间为2010年7月30日前。
    这与原先土地出让后“两年内不得闲置”（开发商拿地后两年内不开发（开工），按闲置土地论处，要被政府无偿收回）的规定不矛盾，而是比原来的规定更严格。它不仅能有效防止开发企业各种变着花样的囤地行为，同时能增强土地开发的透明度；而且限定时间还能加快楼盘的上市速度，形成有效供给，平抑房价的快速上涨。据国土部门相关人士介绍，这是规范土地市场的一个信号，笔者觉得准确的来说，应该是政府规范土地市场的一个试探性信号。这么说有两个方面可以作证：其一，今年2月份南京市政府发布该市“今后在土地挂牌出让时将坚持净地上市，一律不得以毛地的形式推出地块”的通知，且过去南京也在土地出让的合同中明确工程进度，但由于会受到拆迁、规划调整等影响，一些项目无法按时完工，本次选择了两块“净地”约定开竣工时间，相当是政策改革前的一个小试验；其二，本此选择两幅地块都在郊区，且较小（六合地块6.7万平米，江宁地块1.7万平米），即使流拍，也没有多大的损失和影响。但如果下月两幅地块能够顺利拍卖，开发企业拿地积极性高，那么今后有可能逐步向所有地块推广。
    限定开工与竣工的日期对开发企业的影响应该是比较大。一方面竞地企业就必须在拿地前预算好工程进度，以及自身的资金实力，否则如果逾期无法完工，肯定会受到相关部门的惩处。另一方面，囤地囤房成本提高，过去开发企业囤地是不需要成本的或相当低的，现在规定了开竣工时间，若开发企业囤房不卖，由于建材用料比以前多，囤的越久，成本就越高，风险也越大，当然也能排除一部分资金雄厚企业仍坚持这种做法。
    而对于购房者来说，这应该是个好消息，由于土地出让后，囤地和囤房行为较少，形成了有效供给，可供选择房源也多，形成竞争，那房价也没有以前涨得快了。
    政策出台后，由于具体的惩处措施和细则还未出台，对于具体的操作性产生了几个疑问：第一，土地出让交付后，限定的开工和竣工时间由谁来监管，怎么监管？第二，土地交付后到开工建设，需要办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》等四证，政府相关部门能否在规定时间内办好这些证件，即政府的工作效率能否支撑这个规定？第三，目前一般是期房销售，购房者买期房后，开发企业未能及时竣工该怎么惩处，是按预销售合同的协议还是按土地出让部门的规定来处罚？第四，开发企业若竣工后也不领销售许可证，那也不能形成有效供给。不过这一问题南昌市就能解决，该市不仅限定开竣工时间，还限定了预销售时间。因此，新政策怎么落实还是一个很大的问题，我们拭目以待。