时隔多年，城中土地不仅没稀缺，相反上市项目却越来越多。而且在调查中记者发现：一批与小户型紧紧相伴的“城中别墅”今年也将有不少上市，动辄数百万的总价给南京高端住宅市场平添一声惊雷。这些“城中别墅”到底是什么样的产品，开发商又为什么对这类产品如此偏爱呢？

　　发现

　　小户型+“别墅”正流行

　　网尚研究机构近期的一份调查报告显示，今年主城豪宅上市量有可能达到52万平方米。在对今年豪宅上市情况进行市场摸底时，记者注意到，“9070”新政落地后，一批被指按照一定比例配建90平方米以下中小户型的地块，即将上市的项目规划惊人的相似：“小户型+联排别墅”。这些与小户型“混搭”在一起并冠以“别墅”名头的叠加别墅、联排别墅，分别分布在城东、河西、城北以及城南等几大区域。

　　城中板块，天正湖滨正筹备推出包含4幢联排别墅在内的二期项目，据称这批联排别墅的面积达280平方米左右，只有30套；城北板块，目前风头正健的中海凯旋门4月初就将推出其联排别墅“莫奈的花园”，在现场，销售人员告诉记者，这批联排主要是五联、六联和七联，仅20套，面积180-200平方米之间，赠送70平方米半地下室和车库；在城北板块另外一个豪宅的售楼处，售楼人员称其为“叠加别墅”，记者了解到，因地块规定配建90平方米以下住房面积占总面积的比重不得低于45%，于是整个项目规划有90平方米的精装一房和这批230平方米一套的叠加别墅。

　　河西板块拥有这种“混搭”项目的楼盘则有金基汇锦国际，容积率要求低于1.8，于是开发商配建了一定比例的中小户型，集西班牙式联排、高层住宅、精装公寓为一体的综合项目诞生了；城南板块，雨花房地产位于小行里的项目，容积率1.2，总建筑面积7.4万平方米，开发商拟建22幢联排别墅，1幢11层、3幢11+1层小高层住宅。

　　单套总价超过400万元

　　在采访中，就连上述一些楼盘的销售人员都向记者坦言，他们所做的其实不是真正意义上的别墅，“南京主城根本没有任何别墅用地的计划，怎么能建别墅？充其量只是与别墅沾边。”

　　记者在中海凯旋门进行了一番考察，他们即将推出的20套“莫奈的花园”售楼人员称其为联排，一套180平方米的联排分为三层，单层面积较小只有60平方米，外加一个70平方米的半地下室，应该说每层的尺度比较紧凑，售楼人员称其为“经济型别墅”，单套总价约450万元，因为一套一价，所以不对外公布这20套别墅的单价。这批房源被4栋高层遮挡，位于整个项目的内侧，闹中取静，而且以后与四栋小户型隔开管理，保持相对私密性。

　　在天正湖滨，记者被告知目前他们的普通公寓尾房的均价已达到1.9万元/平方米，预计二期联排上市价格肯定在3万元/平方米以上。一套280平方米的联排别墅总价差不多要840万元。

　　位于河西的汇锦国际规划有14栋联排，位于整个项目的最南端，这批联排约40多套，每套有三层，将会作为三期产品推出，虽然价格未定，但是销售人员表示，数百万一定肯定在情理之中。

　　即将上市的这批“城中别墅”体量不算惊人，但个个总价惊人，足以成为南京高端市场的新生力量，他们不是纯别墅，因为在大环境上他们没有天然的山和水，小环境上他们与小户型和普通公寓混在一起，他们的市场前景究竟如何？
  究因
 
　　有小成本赚高利润之嫌

　　事实上，一般容积率低于1的地块上才会建成别墅，可是看看这些项目的容积率，没有一个低于1，有的是1.2，有的是1.6，有的则更高，可是为何开发商偏偏要建成联排或叠加别墅呢？而且，为何这些高端产品又偏偏要与小户型紧密联系在一起？带着疑问，记者展开了调查。

　　南京一家建筑设计院的专业人士为记者揭开谜底，“定位越高的产品，利润越高，卖点越多的产品，利润也越高。”所以，开发商选择做“别墅”与利润和成本脱离不了干系。

　　这位专业人士告诉记者，目前开发商的成本主要是由土地使用权费、住宅建造成本、住宅建造期间费用及税费几部分组成，其中，住宅建造成本主要是“前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费”。

　　目前，通常多层住宅的建造成本在800元/平方米左右，小高层1400元/平方米左右，高层成本最高，达2000元/平方米。对于开发商建出的叠加和联排，他认为基本算作多层，成本差不多800元/平方米，品质较高的也就1000元/平方米。

　　他透露说，在所有房子中，小户型的成本其实最高，大户型成本相对低些，而别墅类的成本最低。

　　由此看来，同样的地块同样的容积率，建造小高层和高层与建造别墅的成本相差400-1000元/平方米，而别墅的卖价比公寓的价格高出一倍还多，成本节省了，售价却提高了。开发商为何钟情于此，由此可见一斑。

　　观点

　　地价决定他们必须做高端

　　南京网尚房地产研究预测，2008年，南京主城总价在300万元左右豪宅的上市量将达52万平方米，而因为南京对周边城市的辐射力有限，市场消化这些房源预计需要5年左右（尚未包括未来5年中可能的上市量）。

　　城中平层大户型供过于求，远郊和近郊别墅蓄势待发，像中海凯旋门、汇锦国际、天正湖滨等这样的“城中别墅”的前景究竟在哪？易居中国南京研究中心信息咨询部经理周颖表示，南京高端市场整体状况其实总体要好过普通公寓市场，但是总价300万－1000万的房子明显不好卖。

　　她分析，高端市场一直都是供过于求的市场，所以竞争最激烈。“城中别墅”相对而言上市量还不大。但是她特别提出，“真正的别墅并不难卖，难卖的是‘伪别墅’”。她认为，大户型的房子不能统称为别墅，真正的别墅一定是占有一定的稀缺资源，具有不可复制性和不可替代性，而未来升值的也一定是真正的别墅。

　　网尚研究机构认为，2007年下半年南京多宗土地拍卖呈现“面粉卖过面包价”的现象，受制于地价因素，这类项目的产品定位须坚持大面积高端物业路线，开发商以小户型＋“别墅”为突破口，能否实现突破，尚待市场检验。 (方芳 文彬)