对此网尚的专家分析称，2007年地价的昂贵是08年主城区豪宅扎堆的主要原因。今年上市的豪宅大多是在去年拿地的，那时正是拿地最“疯狂”的时候。比如，三汊河地块最终“疯狂”到被交通置业以底价13倍的价格拿下。随后，“疯狂”的行为产生了“疯狂”的后果，不少地块的地价都贵过了同期同地段的房价。所以高额的地价成本，使得拿地企业不得将自己的产品定位成“大面积加高单价”的豪宅。

买方调查：只有一成豪宅是外地人买

    据一家民间研究机构的调查，南京豪宅的客户来源主要以南京本地居民为主，其中区域分布主要集中在鼓楼区、白下区和玄武区这三个经济发展情况良好的区域。部分项目也有一定外地居民或外籍人士购买，但不足10％。

    在这些客户中主要以私营业主、高校教师、科研机关工作人员、高级专业医生、金融行业主管、民营或外企的高级职员或高管，少量为政府高级官员和国企高层领导者以及部分外籍人士。客户购买高端物业主要用于自住，改善原有的居住环境和居住条件的比例超过了80%。

    网尚房地产研究机构对其他城市的研究发现，北京、上海这样的大都市房地产高端市场是面向全国甚至全球的，拥有很强的外来购买力支撑。而作为南京同类省会城市的杭州对浙江省内其他城市的辐射力也要强于南京对江苏省内的辐射能力。

专家观点：南京最多消化10万平米

    “因为在南京，为主城豪宅埋单的人并没有上海、杭州等城市多。即便作为省会城市，南京对周边如苏州、无锡等地的辐射力也有限，而本地市场有限的购买力显然无法支撑日益增加的豪宅供应量。”南京主城用了两年才消化掉7.6万平方米豪宅，一年上市52万平方米的豪宅该如何消化？

    对此，网尚研究机构专家分析，2008年主城豪宅销售情况不容乐观。该机构专家算了一下，按照07年高端物业别墅项目中20%可能转化成为潜在购买主城大面积高端物业客户群计算，大致可有3.5万平米左右的购房需求。同时根据年均销售量的增长幅度15%计算，预计今年销售量上难有大幅度的突破，正常增长的话，此类物业的销售量将在10万平米左右。

    南京居易不动产研究中心有关人士表示，主城大面积高端物业能否被市场接受，其实受制于很多因素，包括地段、景观与人文资源、配套、开发商的品牌和项目运作实力等都将制约着主城豪宅的销售情况。由于同为高端物业的别墅项目距离主城区相对较远、无论从生活的便利性还是交通的便捷性上都不如主城大面积高端物业，因此主城大面积高端物业可能会吸引到一定量的已购买别墅或具有别墅购买实力的客户群。

开发商观点：南京豪宅不成熟不合理

    今年3月，仁恒国际公寓曾大胆抛出“挑战别墅”的理论。南京仁恒副总经理厉方宏认为，南京豪宅市场几乎被别墅独享，“这不成熟、不合理”。

    豪宅相对于普通住宅而言，是提供给社会极少数人使用的。因此支撑豪宅消费的富裕阶层的数量及其消费能力往往决定了豪宅的数量与价格。与北京、上海、深圳、香港四大城市相比，南京购买别墅群体的经济实力相对较弱，从而导致了南京豪宅市场不仅起步较晚，而且发展速度迟缓。

    早在2005年的一份《中国十大豪宅排行榜》就足以道明这一点。榜单上没有一家江苏豪宅入选十强，作为江苏省会城市的南京仅有爱涛漪水园、百家湖印象威尼斯内的两栋别墅入选百强名单，而北京、上海两个城市则包揽了10强中的七席。对此，当时还在开发玉兰山庄的仁恒集团南京公司副总厉方宏就曾表示，“南京豪宅市场尚不成熟”。

    他表示，在上海、深圳、北京、香港等一些大城市，豪宅供应呈现出典型的二元市场结构：即别墅和高层公寓，高端住宅市场几乎以高层豪宅为主导。以上海为例，汤臣一品、仁恒滨江、世茂滨江、华府天地、翠湖天地等清一色的高层豪宅几近垄断顶级消费，而绿城玫瑰园、檀宫等高档别墅项目屈指可数。