选好中介精选房源

    买房前，首先要根据自己的经济收入、还款能力以及工作生活的需要，具体确定房屋购买的价格、区域、面积、朝向等。

　由于中介公司所掌握的二手房信息较多，除了从报纸、相关房地产网站上查询有关资料外，绝大多数置业者都选择中介公司寻找房源，由于中介公司及从业人员较多，难免出现某些操作不规范的现象，所以专家提醒应选择正规大型的房产中介公司。

    面对众多的房源，如何挑选一套适合自己的房子？据专家介绍，消费者应考虑以下的几个方面。

    一是地段。地段是最关键性的要素，也是二手房最具诱惑力的地方，所选地段是否是热点地段永远是决定房价高低的决定因素，居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时还要重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。另还应考虑是否有特殊的需要，如买房给老人住的可考虑近公园的，有小孩的就尽量选择在重点中小学的周边等。

    二是房屋的质量。房屋的建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，房屋的质量如有问题，那么诸如社区、地段等因素全变得无任何价值和意义，而这也是二手房相比新房的优势所在，因为经过几年的居住，房屋的质量如有问题肯定早就暴露出来了，所以消费者在购买前一定要仔细查看房屋内的每一个角落，发现问题以免入住后产生不必要的麻烦。

　三是社区配套的成熟度。社区配套成熟度是衡量二手房性价比的一个重要的指标，它直接影响着消费者入住后日常生活的舒适性、便利性，它同样是决定一个物业档次及品位的重要因素。很多二手房的社区配套较齐全，如医院、超市等，但大多的缺点是文体设施较少，而另一方面要考虑是否有去工作单位的公交车，因交通成本也应该列入购房的预算。

    四是物业管理的水平。物业管理是消费者买房后的保障，管理是否完善对入住后的生活质量有很大影响，二手房比新房的优点是社区发展成熟，消费者可以咨询社区内的老住户。购买二手房还要关注的是物业管理的各项收费价格等。

    实地看房多方比较

　这是一道比较复杂而且非常重要的工作。在专业经纪人的带领下，要对准备购买的房屋进行实地考察，要查看有关房屋的资料，如产权证、房主的身份证等，经过多方比较后定下该房。

    实地考察房屋首先要看住宅外部的环境。交通是否便利、小区内是否有较好的绿化，有无干扰、噪音等。社区居民文化层次如何？社区的规划设计是否美观、完整，学校、医疗、商业服务等配套设施是否齐全；察看房屋内是否有私搭、私建部分，如特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台等地方。

    如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下隐患。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。并了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修；要了解物业管理的水平，水、电、管理等费用如何收取？是上门代收还是自己去缴？了解电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局，小区是否封闭？保安水平怎样？观察一下保安人员的数量和责任心。

    除了实地考察房屋外，还要查询二手房产权状况。查询房屋产权状况先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身份证件、资格证件，以及其他相关的证件。

    产权证是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一人，产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。搞清楚是已购公房或经济适用房，还是已购商品房，如果是已购公房或经济适用房，除了查看对方的“房屋所有权证”，还要查看政府对其上市出售的批准证明书；资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其他共有人的同意证明书；其他相关证件是指房产共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查中奖通知单及相关证明等。

　另向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等，还要查验房屋是否有债务负担和了解所购房屋是否已被抵押、是否已被法院查封等。

    产权过户六环节

　消费者在置业过程中，产权过户也是极其重要的一环。

    首先是查核房产产权的真实情况。在中介公司的协助下到国土局查核所购房屋的所有权是否明晰，房屋的共有权人是否同意转让该房屋，该房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。

    二是将首期款托管。买方将首期款交由银行托管，并由买、卖、银行三方签定托管合同。

    三是向银行提出按揭申请。买方在中介、银行的指导下备齐有关材料，向银行提出按揭申请，银行将于三个工作日内完成审批并出具贷款承诺书。当然，如一次性付款此条则不存在。

    四是产权过户。买、卖、中介三方一同到房地产交易中心办理过户手续，并签定国土局房产交易合同。

    五是办理银行抵押登记。约于三十个工作日于房地产交易中心交清交易税费后由银行领出房产证并到银行办理房产抵押登记。同时原先存放在银行托管的首期款也发放给卖方。

    六是银行放款。约十五个工作日银行完成抵押登记，根据贷款承诺书发放贷款。至此房产的过户手续已完整办妥。

    办理贷款按揭四步骤

    二手房是可以办理按揭贷款的。目前二手房按揭贷款有：一般二手楼按揭贷款、二手楼转按贷款、二手转按赎楼贷款等几类，如买家不选择一次性付款可根据自身的财力及所购房屋的各种条件，向银行申请按揭贷款。

    据介绍其手续并不复杂，归纳起来有以下几步：

    第一步，确定购买的房屋后，由中介公司协助到国土局查核该房产权的真实情况。

    第二步，将首期款交由银行托管，并签定托管合同。

    第三步，向银行提出按揭贷款申请，同时向银行提供：居间合同、首期交款证明、所购房屋价值评估报告、收入证明、身份证明等材料，银行于三个工作日内完成贷款审批程序，如同意放贷则出具贷款承诺书。

    第四步，房产过户领到房产证后到银行办理抵押登记手续。