一暴涨、一暴跌

　　万科两楼盘价格让人看不懂

　　不管在哪个城市，万科的价格策略都会被作为参照物，但是这样一个标杆性的开发商在南京也迷失了价格方向——近期万科新开的两个楼盘的价格就出现了极大的反差。河西的万科金域缇香在前期大户型销售不佳的情况下，4月底推出的70至90平方米精装中小户型价格一下子降了4000元/平方米，均价只有11000元/平方米左右。而物价部门对该楼盘毛坯房的核价就高达13520元/平方米，加上2000元/平方米的装修费用，该楼盘的定价本应该在15000元/平方米以上。

　　但位于城北红山路的万科红郡却传出定价在20000元/平方米以上，而目前该区域的均价不过8000元/平方米左右。万科对此的解释是，该项目是定位高端的精装叠加公寓。而物价部门对该项目毛坯房的核价却只有10690元/平方米，就是加上顶级装修5000元/平方米，价格也不过15000元/平方米，况且红山片区整体环境并不好，跟奥体不可相提并论。

　　一个月价差7000元/平方米

　　“明发滨江过山车”让人晕

　　比万科还离谱的是江北的明发滨江新城。一个月前，就在“一口价”席卷江北楼市时，该楼盘却创下了江北楼价过万的神话，当时其新开的一栋江景小高层的最高单价超过10000元/平方米，均价也达到7600元/平方米；但“五一”期间该楼盘却又将其中的一整幢高层房源拿出来做“特价促销”，三种户型的价格分别为每平方米3888元、4188元、4388元。前后最大差价近7000元/平方米，房价这样“过山车”，购房者敢坐吗？

　　天价房争先恐后破纪录

　　江北、奥体价格下滑

　　万科跟明发是对比比较明显的两个个案。目前南京楼市价格的普遍趋势是城中嗖嗖涨，江北一直打折促销，奥体价格开始松动，其他板块相对平稳。

　　在江北，打出优惠特价的楼盘并不少：江岸水城4088元/平方米，天润城4100元/平方米，大华锦绣华城4200元/平方米。这样的价格，相当于去年上半年的水平。在过去的一年中，江北房价涨幅高达50%。业内人士认为，这样的涨幅显然已将房价提前透支，加之江北供应量太大，一旦需求跟不上，不降也不行。

　　而奥体房价开始松动，万科金域缇香每平方米4000元的降幅对周边楼盘的冲击可想而知。顺驰滨江奥城则把奥体房价一下拉到8000元/平方米之下，该楼盘先前均价在10000元左右，现在也推出了8550元/平方米的“团购价”，最低价不过7800元/平方米，比周边的楼盘价格要低出近千元。

　　业内人士指出，奥体周边的生活配套设施一直没能跟上，购房者中投资客的比例比较高，在这样的市场行情下，适当降价是必要的。未来应该还会有不少楼盘跟进。

　　不过，就在部分楼盘大幅降价之时，南京主城区房价却在冲破“20000元大关”。建邺路上的金鼎湾，目前正进行内部认购，内部认购均价为21000元/平方米，部分房源价格更是高达26000元/平方米，即

　　便刨除三四千元的装修价格，毛坯的价位也创下主城区之最。据悉，开发商先前的心理价位本来是18000元/平方米，但眼看460套房子有两三千人前来登记，立马就把价位提高了数千元。

　　但是这个纪录仅仅保持了几天就被打破了，位于锁金村的长发无庶精装修公寓，预计价格高达23000至25000元/平方米，而折扣非常有限，即便是会员，也只能享受9.98折的优惠。销售人员称，由于项目毗邻紫金山且采用了徽派深院大宅设计，产品具有稀缺性和独特性，这样的价格也是物有所值。不过记者发现，现场鲜有购房人问津，直到中午时分，销售人员的登记本上依然是一片空白。

　　成熟市场应该有涨有跌

　　楼市正在理性回归

　　“成熟市场的主要表现是商品价格有涨有跌。稀缺的资源，有实力的开发商，高品质的楼盘，这都是涨的资本；地理位置偏远，开发商资金紧张，房屋质量一般，这样的楼盘只能降价，这样的开发商也必须出局。”这样的观点被大多数业内人士所认可。在楼市走向成熟的道路上，这些阵痛是必然的。

　　业内人士预测，房地产市场将面临约4至5年的重新洗牌，品牌房企完成战略性用地储备是洗牌完成的主要标志；伴随政府对房地产业清理与整顿的完成，一批中小型非规制房企正式从市场退出；非市场取向的住房供应制度化建设完成，中低收入家庭住房问题不再构成政府的瓶颈问题，居住保障进入按步就班渠道。